小投入100万做伦敦开发商半年回报率43%真实案例，你也可试【走近英国3】
导 读
2天前发的【走进英国1】的文章反响很大，很多朋友咨询如何“小投入做伦敦‘大’开发商”的具体操作方式，美编今晚再来一个美编好友在英国“旧改赚钱”真实案例之一，各位认真看看：
【项目简介】
Amhurst Road, LONDON，小型扩建工程，项目1月5日开始筹备，仅1周完成资金筹集。
【投资回报】
- 整体成本：£578,000；好友们投资：£100,000。
- 项目投资回报率由原先的25%增加到43%。
- 项目由1房改造为3房，建筑面积提升了84%，由517平方英尺增加至956平方英尺。
- 市场最终评估价值为£695,000，较原房价£415,000提高了68%。
【项目进度】
项目原计划施工期为6个月，最终4个月内完成改造及验收，提前2个月进入最后的销售环节。
美编实拍伦敦街头
美编牛津马丁学院实拍
英国历届总理"辩论赛"在此举行
来，看看好友文字记录的整个过程：
项目进度第一次汇总报道
刚开始考虑投资伦敦房产的时候，我也承袭了传统中国人的方式，打算买新房，等过个几年再卖掉赚取价差。后来和几个相熟的英国朋友了解，发现如果要追求高的投资回报，更多的本地人是通过住房翻新改建的方式来做房地产投资。而为了节减买房成本，很多人自住的房子也是采取这种买旧房改新房的方法。
“做开发商那不是要很多钱！”
在中国也许是。
但在英国，投资房产开发比买新房可能用的资金更少哦。原因是：
1. 在英国贷款买房，银行会根据你的收入情况做非常保守的方案（一般是年收入的4.5倍），外籍人士就更难找到本地银行贷款，往往只能全款买房。而英国的房产开发公司可以以投资的房子和开发方案做贷款申请，让银行来出大头，投资者只要出20%-40%的资金就可以启动整个项目。
2. 直接买房子一般大家都会自己买一整套。没有个400-500k，在伦敦二区里一房都够呛。做开发项目，可以做固定收益的债权人或者股东，只认购一部分的投入。大家一起承担风险，一起赚钱。二区的房子35k就可以参与。
“谁都可以做开发商么？”
不是，但是可以和有资深经验的开发商合作。
虽然在英国通过合法合理的渠道都可以申请项目改建，但是有高利润空间的项目竞争也很激烈。好的项目只要一出市场，几天就被抢走。只有深谙本土市场，有熟悉中介，拍卖行和精准眼光的开发商才能给出好的回报。项目改建申请也是项目盈利的关键，丰富的开发改建经验往往可以帮助政府审批环节的顺利进行。其次还需要有出色的成本控制能力，拥有高效的施工团队、熟悉的银行、销售、资产评估师、环境评估师、项目规划师、建筑设计师、律师等，整个团队密切合作来完成整个项目。
而我们这次投资的Amhurst Road项目就是通过和拥有12年开发经验的伙伴共同合作来帮我们解决以上的难题。
Amhurst Road的项目其实算是工程期相对较短的小型项目，因为项目在投资时已经通过政府审批。一般此类小型改造项目的审批会需要4个月左右。原来还是简陋的一房一厅，在未来的6个月里，我们就要将它变成拥有阔绰客厅的三室一厅复式套房。
根据项目管理组的预估，该项目在6个月回报率可以达到24%。下一部分里会做更具体的分析。
这是原来1房时候的样子：一房一厅和厨房都在首层，二层有一个废弃的阁楼。
通过这次改造，首层将会打掉原先的客厅和厨房，从一室一厅变成三间房间两个卫生间，其中，主人房会拥有独立浴室。在二楼，将会把阁楼打掉重新加盖一层，整层变成敞亮的客厅与厨房，同时在东北面做一个面朝公园的露台。
改造前正立面图
改造后正立面图（房顶加建后效果）
改造后平面图
接下来的六个月间，我们会定期查看项目进程，跟大家继续分享。
“谁都可以做开发商么？”
根据项目组的报价，这个项目整体成本是£578,000。其中银行贷款£350,000 (贷款比例84%），总投资资金为£188,000，我们参与的金额为£100,000。
*其他费用包含改造项目申请费用、项目改建评估费、环境测评费、建筑设计费等。
**项目备用金是作为项目建设时的应对临时费用的备用金。
***房产销售中介费为当项目建设完成，项目按照预售价格出售所需支付的中介销售费。
所以，只要房产销售价格在£578,000我们即可回本。
那么这个区域的房子可以卖多少钱呢？
通过英国最受欢迎的两个房产销售网站Rightmove和Zoopla查看，此区域现阶段二手房价格，同样房型的2房价格在£600,000-650,000左右，3房在£700,000以上。
保守起见，我们暂定以£645,000的价格作为销售目标来计算回报率。
也就是说，如果以既定目标价格出售，项目的总回报是60%，我们的资金的预期回报率是24% （减去开发方的50%利润分成与项目利润整体20%的公司盈利税）。由于开发方只在项目盈利以后对于利润分成，项目不盈利则不收费用，只要这个伦敦二区的房产6个月内不下跌超过11.5%（（目标销售价格/整体成本-1）*100%），我们的投资就会有正收益。
那么有没有下跌11.5%的可能性呢？
对于项目风险，我们可以做以下的预测：
1、脱欧谈判的市场风险
对于伦敦2017年的房产销售，会起到重大影响因素的就是4月的正式脱欧谈判。而伦敦的房产市场，即使是在2009年的金融风暴期间，在经历短暂半年的下降后又迅速恢复到之前的水平。而自从退欧公投后，在经历了8月的短暂下跌，伦敦房价已经恢复到公投前的水平。
但是，销售价格也有可能达不到我们的目标价格。所以如果真正出现市场下滑的严重情况，我们将会通过继续贷款以租养房的方式等待市场复苏后再进行销售。
2、英镑汇率的下跌风险
自从脱欧公投以后，英镑的汇率市场一直处于波动阶段。从去年6月的对人民币9.54：1，到今年徘徊在8.4-8.7:1的区间。英镑现在的主要波动点，还是政策上的影响，比如最近首相确定要正式启动脱欧进程，脱欧的时间点等。但是，自从英国正式公布脱欧谈判的方案及目标以后，英镑的汇率反而得到一部分提升。
所以，英镑在此时受到脱欧影响的贬值空间已经较小，且处于历史的最低点。而对于人民币，商务部在16年底的预测2017年还有3-5%的贬值空间。整体来看，英镑和人民币的汇率在2017年应该至少在持稳的水平。
3、短期无法完成销售的风险
根据Rightmove上显示的平均销售周期45天，这个项目设计的保障方案是：
若房产在45天内完成销售，则而按照利润情况进行分成；
若无法在预期时间内完成销售，我们将会通过银行做（Buy To Let）商业贷款释放出部分投资成本，然后通过短期出租的形式维持盈利。
具体预估如下：
根据Rightmove和Zoopla显示的这个区域现在的租金情况，三房基本在£2,100/月。
*项目结余指将房产转为出租用途的成本测算。项目结余=贷款金额+股东资金-改造总成本-出租简装成本。
所以，租金基本可以维持贷款成本。而同时可以继续寻找买家。
Amhurst Road的项目，经过10天左右的时间，已完成了£108,000的资金筹集目标，预计投资期6个月，回报率为24%。
项目进度第二次汇总报道
【项目简介】
Amhurst Road, LONDON，小型扩建工程，项目1月5日开始筹备，仅1周完成资金筹集。
【投资回报】
- 项目投资回报率由原先的25%增加到43%。
- 项目由1房改造为3房，建筑面积提升了84%，由517平方英尺增加至956平方英尺。
- 市场最新评估价值为£695,000，较原房价£415,000提高了68%。
【项目进度】
项目原计划施工期为6个月，现已在4个月内完成改造及验收，提前2个月进入最后的销售环节。
下文中我们将从项目进度、预算支出、周边房产情况与项目回报预估四个部分进行汇报。
一、项目进度
由于融资阶段较为顺利，项目提前一周进入结构改造阶段。通过优秀的施工管理，项目仅4个月就完成了所有结构改造、软装改造，并一次性通过验收。现在项目已通过第三方估价，正式上挂销售平台。
以下为通过验收后的项目信息：
1、建筑外观立面图及平面图
改造后的户型图
2、现场施工照片
施工时的外部脚手架
内部工字钢与格局改造
屋顶提升与改造
3、改造前后一楼卧室及浴室对比
改造前的一层照片
改造后的房间与浴室照片
4、二楼客厅与露台
改造前的阁楼照片
改造后的二楼照片
二、预算支出
从整体支出情况来看，资金的实际使用基本在我们的预算范围之内。
其中粗体部分为实际情况与预算的差异点。主要是在结构改造和软装施工方面。另外，由于项目估值价格高于预期，所以销售阶段的中介费用要比预期高一点。
三、周边房产情况
根据英国房产销售平台Rightmove在附近的房产交易信息，4月上挂3房价格在£800,000。整体房价情况未受到脱欧法案确定等因素影响。
而在过去1年里，附近0.25英里内的3房价格在£700,000左右。
四、项目汇报总结
整体项目提前2个月完成所有改造，并已通过验收进入销售环节。
1、预算方面
建造成本基本与预估持平。由于工期整体提前，在贷款利息上有望减少。而由于项目出售估价高于我们之前的预期，所以销售佣金上会有所提高。
2、汇率方面
英镑兑人民币汇率由1月10日的8.4左右涨至4月18日的8.6左右。
3、销售方面
伦敦1、2月整体销售时长由50天左右提升至65天左右。
我们将密切与当地房产销售中介联系，确保房产销售上的顺利开展。